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Avisos de Desalojo, Cierres, y Interrupción de Servicios

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Powerpoint Presentation from UNLV Boyd School of Law (Spanish) Avisos de Desalojo, Cierres, y Interrupción de Servicios

Powerpoint Presentation from UNLV Boyd School of Law (Spanish)

No Cause Notices/Aviso sin causa

Nuisance Notices/Aviso de Molestia

Lease Violation Notices/Aviso de Violación del Contrato de Arrendamiento

Five-Day Pay Rent or Quit Notices/
Aviso de Cinco Días para Pagar Renta o Desalojar la Vivienda

Foreclosure Notices to Owner/Aviso de Ejecución Hipotecaria al Propietario

Notices After a Change of Ownership/Avisos Después de un cambio de titularidad

Lockouts/Cierre

Utilities Shutoffs/Interrupción de Servicios

 

No Cause Notices/Aviso sin causa

Bajo la ley de Nevada, NRS 40.251, una vez vencido el contrato de arrendamiento, el arrendador puede servir un aviso de desalojo sin causa.  Este aviso no tiene que proporcionarle usted ni la corte ninguna razón para el desalojo.

Si Ud. alquila por semana, el propietario tiene que entregar un aviso de 7 días.  Si Ud. alquila durante más tiempo, el propietario debe proporcionar un aviso de 30 días.

Después de que expire el aviso sin causa de 30 o 7 días, el propietario entonces debe servir a un aviso de 5 días de retención ilícita. Ante la expiración del aviso de retención ilegal, el propietario puede solicitar desalojo ante el Tribunal y el Tribunal ordenará un alguacil desalojarlo, a menos que Ud. pueda demostrar que tiene una defensa legal al Aviso Sin Causa.

Si Ud. recibe un aviso de 30 días Sin Causa y es discapacitado o mayores de 59 años de edad, puede solicitar 30 días adicionales por escrito y suministrar prueba de su edad o discapacidad. Si el propietario le niega su petición, puede entonces presentar una Declaración Jurada de Inquilinos en la Corte cuando Ud. reciba el 5 días de retención ilícita sobre la expiración del aviso Sin Causa.  El Tribunal determinará si pueden permanecer los 30 días adicionales.

Si Ud. tiene 59 años o es más joven y no es discapacitado, puede pedirle a la Corte más tiempo (hasta 10 días) para mudarse bajo NRS 70.010. Para ello, debe esperando que el propietario le sirva un aviso de 5 días de retención ilícita después del vencimiento del aviso Sin Causa. A continuación, debe presentar una Declaración Jurada de Inquilinos ante el Tribunal dentro de 5 días hábiles. Sin embargo, usted no tendrá una defensa legal al aviso de desalojo Sin Causa, a menos que su contrato no haya vencido, o su arrendador lo haya discriminado o haya tomado represalias contra Ud.

Nuisance Notices/Aviso de Molestia

Ley de Nevada define una molestia como "conducta o una afección continua que constituye un obstáculo irrazonable al uso libre de la propiedad y causa lesiones y daños a otros inquilinos u ocupantes de esa propiedad o edificios adyacentes o estructuras...."

Una molestia es algo grave o repetido que afecta a sus vecinos o las condiciones de su vivienda.  Por ejemplo, una fiesta celebrando la graduación de su hijo probablemente no es una molestia.  Fiestas salvajes repetidas sería una molestia.

Dependiendo de la circunstancia, esto significa que si puede arreglar el problema dentro del vencimiento de la notificación, tendrá una defensa legal para el desalojo. En algunas situaciones, sin embargo, la molestia es tan grave que no puede solucionar el problema para mantener su tenencia, como cometer un delito grave en la propiedad.

Después de recibir el aviso de 3 días de molestia, Ud. debe someter una declaración por escrito a su propietario que ha "curado," arreglado o resuelto el problema. La declaración debe ser firmada, fechada, con copia para Ud. e incluye los documentos pertinentes, si están disponible.

Si el propietario no está de acuerdo que la conducta haya cesado o si quiere continuar con el desalojo, usted recibirá un 5 día aviso de retención ilícita después de que caduque el aviso de 3 días de molestia.

El aviso de 5 días de retención ilícita debe informarle que tiene cinco días para mudarse o presentar una declaración jurada de arrendatario ante el Tribunal de Justicia para solicitar una audiencia al respecto.  No se cuenta el día que recibió el aviso, los fines de semana y festivos cuando está cerrado el Tribunal del estado. Algunas cortes tienen semanas de 4 días y no se cuentan el viernes o el lunes en que la corte esté cerrada. También, si el quinto día es fin de semana o vacaciones, entonces tienes hasta el día siguiente que el Tribunal este abierto.

Si Ud. no presenta una declaración jurada y no se muda, entonces el propietario puede obtener una orden de desalojo del juez al final de la jornada del aviso de 5 días de retención ilícita sin previo aviso. El policía o alguacil luego le sirve la orden de desalojo y cierre dentro de 24 horas

Lease Violation Notices/Aviso de Violación del Contrato de Arrendamiento

El propietario puede desalojarle sólo por una violación "material" del contrato.  "Material" significa jurídicamente significativo o importante.  Repetidos casos de violaciones menores de su contrato de arrendamiento también constituyen una base para desalojarlo.  Por ejemplo, no pagar un depósito de seguridad puede ser una infracción material del contrato de arrendamiento.

Después de recibir el aviso de 5 días de violación del contrato de arrendamiento, debe presentar una declaración por escrito a su propietario que ha "curado," arreglado o resuelto el problema. La declaración debe ser firmada, fechada, con copia para Ud. e incluso los documentos pertinentes, si están disponibles.

Si el propietario no está de acuerdo que la violación del contrato de arrendamiento ha cesado o si quiere continuar con el desalojo, Ud. recibirá un aviso de 5 días de retención ilícita después de la expiración del aviso de 5 días de violación del contrato de arrendamiento.

Si Ud. no presenta una declaración jurada y no se muda, entonces el propietario puede obtener una orden de desalojo del juez al final de la jornada del aviso de 5 días de retención ilícita sin previo aviso. El policía o alguacil luego le sirve la orden de desalojo y cierre dentro de 24 horas

Five-Day Pay Rent or Quit Notices/Aviso de Cinco Días para Pagar Renta o Desalojar la Vivienda

Si usted ha recibido un aviso de 5 días para pagar o dejar la vivienda, tienes hasta 12:00 (medio día)  del día 5 después del servicio del aviso para pagar el alquiler, mudarse o presentar una declaración jurada ante el Tribunal de Justicia para solicitar una audiencia.  No cuente el día que se sirve el aviso, los fines de semana, vacaciones y otros días que la corte esté cerrada.  Algunas cortes tienen semanas de 4 días y no cuentan el viernes o el lunes que se cierra el corte. Ud. debe presentar al mediodía del quinto día y esto generalmente significa que usted tendrá hasta el mediodía de la semana siguiente del archivo.  Esto no se aplica si le sirven en un fin de semana o feriados.  También, si el quinto día es fin de semana o feriado, entonces tiene hasta el día siguiente que el Tribunal está abierto.

Si Ud. ha pagado su alquiler (incluyendo pago parcial) o trató de pagar su alquiler en su totalidad, quizás tenga una defensa legal al desalojo. El propietario pude rechazar un pago parcial.

Cargos por pagos atrasados se consideran parte de su alquiler.

Bajo la ley de Nevada, usted puede retener el alquiler solamente si (1) la vivienda tiene un problema de habitabilidad, (2) ha proporcionado notificación por escrito a su propietario, (3) el propietario no ha arreglado este problema o no ha intentado solucionar el problema dentro de 14 días y lo más importante, (4) usted debe depositar la renta retenida al Tribunal una vez que usted presenta declaración jurada de inquilino. Vea la sección sobre problemas de habitabilidad para más detalles.

Foreclosure Notices to Owner/Aviso de Ejecución Hipotecaria al Propietario

Para obtener información para los propietarios bajo ejecución hipotecaria, vea nuestra sección sobre ejecución hipotecaria

Para los inquilinos de los propietarios bajo ejecución hipotecaria, vea nuestra sección sobre ejecución hipotecaria tras desalojo

 Notices After a Change of Ownership/Avisos Después de un cambio de titularidad

En primer lugar, determinar si la propiedad ha cambiado de titular. Ud. debe pagarle al dueño actual de la propiedad. Debe buscar información sobre la titularidad de la propiedad, póngase en contacto con la oficina del tasador de su condado. La oficina del Tasador del Condado de Clark ofrece información en línea.

Si el propietario anterior vende la unidad, entonces el nuevo dueño puede desalojarlo con un aviso de desalojo de 3 días. Estos tres días no incluyen los fines de semana, feriados o días de cerrado el Tribunal. Después de 3 días, el nuevo propietario debe servir una citación y demanda de retención ilícita. Este proceso lleva por lo menos 3 semanas. Puede responder a la demanda y comparecer en la audiencia, pero no tiene defensa legal si el nuevo propietario sigue este procedimiento. Usted puede pedirle al juez más tiempo para mudarse y por la ley, el juez puede permitir hasta 10 días adicionales antes del desalojo.

Si el dueño anterior perdió la unidad bajo ejecución hipotecaria, sus derechos se rigen por Tenants At Foreclosure Act (la protección de inquilinos en la ley hipotecaria). Si tiene un contrato de arrendamiento, el nuevo propietario debe honrar arrendamiento excepto si el nuevo propietario va a mudarse a la propiedad. Si se está moviendo a la nueva propiedad, el nuevo propietario NO tiene que honrar su contrato y puede servir con un aviso de desalojo de 90 días. Después de expirar los 90 días, el nuevo propietario debe servir una citación y demanda de retención ilícita.  Si se sigue este procedimiento, usted no tendrá una defensa para el desalojo. Puede presentar declaración jurada de inquilinos después de recibir la citación y demanda para pedirle al juez más tiempo para mudarse en la audiencia. Por la ley, el juez puede permitir hasta 10 días adicionales antes de ordenar el desalojo.

Esta ley sólo se aplica si usted es un inquilino “de buena fe". Un arrendatario de buena fe es cualquier persona: (1) que no es el hijo, cónyuge o padre del propietario, (2) que no paga sustancialmente menos que el valor justo del mercado por la vivienda, y (3) cuyo contrato de arrendamiento con el propietario anterior fue el resultado de una "transacción independiente”. Mientras que un contrato de arrendamiento ayuda a establecer que usted es un arrendatario de buena fe, hay otras maneras.  Recibos de alquiler, facturas de servicios públicos y declaraciones de vecinos también son útiles. Si son los padres, cónyuge o hijo del propietario, o no pagan un valor  justo de mercado, entonces probablemente no es un arrendatario de buena fe. Si no es un inquilino de buena fe, la ley de Nevada permite que el nuevo propietario le sirva un aviso de desalojo de 60 días.

Aviso: Si su contrato ha expirado, el nuevo propietario puede desalojarlo con un aviso de 30 días sin causa. El nuevo propietario no tiene obligación de volver a arrendar la unidad. Vea se sección Aviso Sin Causa.

Lockouts/Cierre

Sólo un alguacil puede hacer un cierre de su vivienda. Un alguacil llevará a cabo un cierre sólo cuando un juez ordena el desalojo. Un particular, como un propietario, no puede realizar un cierre sin un alguacil.

Utilities Shutoffs/Interrupción de Servicios

NRS 118A.390 prohíbe que un propietario intencionalmente interrumpa un servicio esencial, como la energía o el servicio de agua. Ud. debe presentar una queja para un alivio acelerado basado en la falta de servicios esenciales, dentro de cinco días judiciales después de que su propietario desactiva o quita el servicio esencial o el artefacto. Usted recibirá una audiencia dentro de tres días judiciales después de la presentación. Si la corte acepta que el propietario ilegalmente desactivado el servicio esencial, el Tribunal puede: (a) ordenar el dueño restaure su acceso a los servicios esenciales (b) otorgarle daños y perjuicios (c) ordenar que el propietario no pueda apagar el servicio esencial nuevamente a riesgo de desacato al Tribunal.

Última revisión y actualización: May 05, 2013